李宇嘉专栏全面发力新模式，打造房地产“先立后破”的新赛道
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李宇嘉专栏全面发力新模式，打造房地产“先立后破”的新赛道
李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）
12月21日至22日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开，会议回顾总结2023年工作，系统部署2024年重点任务。
2023年，兼顾“稳支柱、防风险、惠民生”
2023年是三年疫情转段后经济恢复的一年。基于此，要在稳中起好步、在进上下功夫，稳支柱、防风险、惠民生，为经济做贡献、为民生提品质，这也是2023年住房城乡建设工作的总体基调。
具体落实从理念和行动展开。理念上，让人民群众安居为基点，以好房子为基础，推动好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设。这既是立足于当下，即基于“住有所居”的出发点，以稳行业、稳市场实现稳支柱，支撑经济恢复稳定，也是着眼长远，即人民群众对居住需求从“有没有”转向“好不好”的背景下，通过推动“四好”，建立高质量发展的路径。
行动上，最重要的就是着力稳定房地产业和建筑业“两根支柱”。住房和城乡建设领域管理着两个支柱产业——建筑业和房地产业。2022年，两个产业增加值合计占GDP的比重达13%。把两根“柱子”稳住，对稳定经济大盘、对疫后经济恢复有重要意义。因此，房地产市场和行业的稳定不言而喻，在2023年住房和城乡建设行业重点任务盘点中也排在第一位。
稳定行业和市场的总体指导思想，就是“增信心、防风险、促转型”，增信心放在第一位。主要原因在于，2023年行业供给端出现了一些债务违约风险，加上经济复苏阶段消费端活力不足，商品房交易量价延续2022年的下行态势，居民对行业和市场的信心不足，反过来又冲击到行业供给侧和市场交易情绪，导致供需两端形成负反馈循环。
因此，2023年房地产工作主要集中在调整优化调控政策，满足合理的住房需求。比如，重点城市施行“认房不用认贷”，降低首付比例和利率、延续实施支持居民换购住房有关个人所得税、降低二手房买卖中介费等一系列措施，指导地方因城施策、一城一策、精准施策稳定市场。这些措施的目的就是降低住房消费的成本和门槛，以促进市场循环稳定市场信心。
从效果来看，根据国家统计局的数据，截止到11月，今年全国商品房销售面积和金额同比分别下跌8.0%和5.2%，跌幅比去年全年（分别为-24.3%和-26.7%）明显收窄。从价格来看，尽管房价延续下跌，下跌城市数明显增加，但房价回调有利于实现刚需和改善型住房需求。比如，11月份70城二手住房价格同比下跌3.7%，68个城市下跌，但交易量明显提升。
根据克而瑞的统计，11月17个重点城市二手住房成交面积同比增长22%。12月上半月，中信证券监测的14个城市二手住房网签套数同比增长25.1%，自9月以来连续4个月正增长。新房和二手住房合起来的交易量实现同比正增长，对于稳市场、稳预期和惠民生是有利的。
在房地产供求关系发生重大变化，考虑到亟待迈向高质量发展阶段，加快建设新发展模式，以及百姓对于房地产已经从“有没有”转向“好不好”的阶段，“今年很多工作是开创性的，难也要干。”这就是住房保障领域的新部署、新思路，即城中村改造、规划建设保障性住房和“平急两用”等“三大工程”，也是衔接当下和长远，建设房地产新发展模式的抓手。
其中，城中村改造解决的是新市民、年轻人、外来人口的住房需求，即低成本的、职住平衡的、品质保障的配租型住房需求；保障性住房解决的是工薪阶层、人才群体的配售型保障需求，解决商品房需求不足的问题；“平急两用”基础设施解决的是新时期对于居住生活安全的配套设施诉求。本质上，新时期住建系统的“三大工程”，都是在供给侧做改革以匹配需求。
2023年，“三大工程”处于谋划部署、摸清底数和需求、确定主体和项目、编制规划和方案等准备阶段。截止到10月份，住房和城乡建设部城中村改造信息系统已入库城中村改造项目162个。国家开发银行近日在福州落地全国首笔配售型保障性住房贷款，新一轮保障性住房规划建设启动。同时，各地也正在上报项目，上海、深圳、长沙等不少城市已开工了一批项目。同时，住房保障的其他工作，比如推进保障性租赁住房、老旧小区改造、城乡危房改造等等，也在按部就班地推进。
2024年，发力新模式、转换新赛道
对于2024年的工作，会议指出，明年的工作要坚持“稳中求进、以进促稳、先立后破”，重点抓好4大板块18个方面工作。在住房和房地产板块，工作推进的指导思想就是坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，适应房地产市场供求关系发生重大变化新形势。近年来，随着商品房市场回调，“房住不炒”日益深入民心，住房需求开始回归居住和民生导向。
从“七普”数据看，住房需求潜力还很大。房子是不动的，但人是流动的。2020年，全国流动人口有2.2亿人，人户分离人口为4.93亿人。未来，人口“跨城流动”逐渐取代“从乡到城”流动，住房需求还有潜力。
另外，人口密集的东部地区
李宇嘉专栏全面发力新模式，打造房地产“先立后破”的新赛道
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