长三角地区探路前瞻性调控
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长三角地区探路前瞻性调控
“优化调整”“取消限制”“提振消费”，成为贯穿2023年全国楼市沉浮的关键词。
2023年7月下旬，中共中央政治局会议定调“房地产市场供求关系发生重大变化”。此后，全国楼市政策优化调整迎来转折时刻，各大城市的限制性政策开始逐步松动，提振楼市消费、保障平稳健康发展成为主旋律。据中指研究院监测数据，截至2023年12月25日，全国范围内的楼市政策优化调整次数累计已达660余次。
其中，最引人瞩目的莫过于对一系列限购限贷、房价“限跌令”以及首付比例和房贷利率等限制性政策的取消和优化。中国经营报》记者注意到，作为全国一线城市的上海市，在2023年9月和12月分别对楼市政策做出优化调整，取消首套房“认房不认贷”政策，并下调首套房、二套房的首付比例、房贷利率等，在全国发挥着“排头兵”“探路者”的角色。
事实上，2023年全年，包括上海市、南京市、杭州市和苏州市等地在内的长三角地区城市频繁对楼市限制政策进行优化，以提振楼市信心，出台的诸多新政策、新举措在全国范围内都具有前瞻性。
以南京市为例，2023年9月，南京市发布政策，成为全国首个全域放开限购的二线核心城市。苏州市住建局则表示，对低于备案价销售的新房目前暂时没有相关限制，这也意味着苏州楼市“限跌令”出现实质松动。
不过，多位接受记者采访的房地产行业内人士分析认为，2023年出台的一系列楼市优化调整政策虽然在短期内取得了一定成效，但从总体和长远来看并不及预期，2024年，楼市政策调控尚有进一步优化的空间。
松绑限制性政策走在前列
2023年，长三角地区的上海市、南京市、杭州市和苏州市等全国楼市热点城市均对原有限制性购房政策进行了优化调整，出台的部分前瞻性政策走在前列，对全国楼市而言颇有示范、引领意义。
2023年9月7日深夜，南京市发布多条楼市新政，宣布在玄武区、秦淮区、建邺区以及鼓楼区范围内购买商品房不再需要购房证明。这标志着南京市在全域范围内取消了限购政策，成为全国首个全域放开限购的二线核心城市。此后，多座热点城市跟进执行，对原有限购政策进行了优化调整。
全域放开限购政策，也在短时间内提升了南京楼市热度。受利好政策影响，南京楼市成交量在2023年9月开始回升。截至2023年11月底，南京商品住宅市场成交约44万平方米，环比上涨3.26%，实现成交规模连续3个月环比上涨。
不过，南京市房地产学会副会长李子墨在接受记者采访时表示，在2023年传统楼市旺季“金九银十”期间，南京楼市总体销售成绩并没有达到预期，市场观望情绪比较浓厚，政策利好刺激效果逐步减弱。“截至2023年年底，南京市房地产市场面临的去化压力仍旧较大。”
与之类似，上海市、杭州市和苏州市等长三角地区热点城市也陆续对相关限制性政策进行调整优化，并在扭转市场信心、提振楼市消费方面取得了显著效果。据克而瑞统计数据，截至2023年11月底，杭州全市商品住宅成交面积约90.3万平方米，环比上涨17%。不过，杭州市不同区域、板块间的分化趋势仍然明显，部分热门板块中签率仅有10%至20%，远郊区去化压力犹存。
值得注意的是，2023年10月，作为核心二线城市的杭州市在对楼市限购政策进行优化调整时，并未全域取消限购，而是将住房限购范围缩减为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区。对此，中指研究院华东大区常务副总高院生对记者表示，这是由于杭州楼市本身的冷热不均现状决定的。
“杭州市限购政策优化调整后，核心板块热度明显升温，靠近核心板块的区域则出现板块热度外溢现象。”高院生进一步表示，“这是杭州市没有选择全域放开楼市限购政策的主要原因，因为部分板块的流动性较好，保持了一定的韧性和热度。”
除放松、放开限购政策外，长三角地区也有部分城市对限价政策做出了优化调整。据相关媒体报道，苏州市住建局日前表示，新房销售采取“一房一价”，具体由购房人和开发商确定销售价格，对低于备案价销售的新房目前暂时没有相关限制。这也意味着，苏州楼市“限跌令”已率先松动。
易居研究院研究总监严跃进告诉记者，苏州市取消楼市“限跌令”政策在全国范围内都有较大影响。“此前优化调整楼市政策都是和供给、需求有关，和价格相关的政策较少。在一定程度上，根据最新口径，商品房价格调整是市场化行为，房企自身是能够决定的，这也触发了市场和潜在购房者对价格的关注，所以苏州楼市在价格层面出现了新的重大调整。”
多角度降低购房门槛
除了对限购限贷、“限跌”等政策进行调控外，长三角部分城市在降低购房门槛、取消地价上限等方面也走在前列。
2023年1月，央行、银保监会建立首套房贷利率动态调整机制，针对新房价格连续下跌的城市，阶段性放宽或取消首套房贷利率下限，为各地房贷利率下调提供了空间。
2023年8月，央行、金融监管总局再度印发通知，
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