地产启示录华夏幸福的“救与赎”
正文内容
地产启示录华夏幸福的“救与赎”
作为第一批陷入流动性困境的房企，华夏幸福已从泥沼中挣扎出了转圜空间。
2021年2月1日公告贷款逾期至今，两年多时间里，华夏幸福经过艰难的债务重组，已经明确全面重启原有业务，力图恢复可持续经营。
公告显示，截至2023年11月30日，华夏幸福的金融债务通过签约等方式实现债务重组的金额累计为1875.65亿元，占总债务金额的85.6%；其以下属公司股权搭建的“幸福精选平台”及“幸福优选平台”股权，抵偿金融及经营债务合计金额约为127.50亿元；同时，华夏幸福已启动三批现金兑付安排，预计兑付金额合计为44.49亿元。
近日，华夏幸福董事兼总裁赵威在上交所组织的采访中告诉21世纪经济报道等媒体，预计2023年底华夏幸福“保交楼”完成率可达到85%。
“截至目前，我们依然处在平稳有序的债务重组过程中，后续也会通过多种方式争取与金融机构尽快达成合意，完成债务完全重组。”赵威表示，华夏幸福下一步的工作重心，还包括持续做好经营管理，争取尽早从债务重组状态恢复到正常的市场经营状态。
另据21世纪经济报道记者了解，由于受市场大环境转冷影响，华夏幸福的资产处置回款情况客观上未及预期，部分优先级债权人亦在等待。仍未完全“上岸”的华夏幸福，还有一些苦恼需要进一步厘清并妥善解决。
但作为积极稳妥化解风险的房企典型，华夏幸福的风险处置路径有其可圈点之处。业内人士认为，华夏幸福“不逃废债”的基本态度、“市场化”的化债方式、“法制化”的依法合规，是风险化解的基本前提，与此同时，有序经营、“自我造血”是风险化解的重要基础。
回望来时路，有过加冕时刻，也有凄风苦雨。曾经的“环京霸主”没有回避对市场形势的误判，也承认前期确实存在激进扩张，危机中的华夏幸福同样在努力寻求转机，争取尽快重获新生。
自上世纪九十年代正式涉足房地产领域，到带领公司迈上千亿台阶，甚至是2021年公司遭遇流动性困境之后一步步化解危机，华夏幸福创始人、前河北首富王文学的事业，始终与“产业新城”紧密相关。
早在涉足商品房之前，王文学先后开展过餐饮与装修生意，彼时即在与当地政府打交道的过程中，留下了良好的印象。
1998年，房改启动，廊坊市委党校宿舍楼项目是王文学实践“勾地”模式最早的雏形，他主动从政府手中接过了没有预算的项目，结算方式以多余土地建设商品房出售代替。
在这片紧邻“华夏里”小街的地块上，王文学的第一个房地产项目命名为“华夏花园”，他也同时成立了华夏幸福的前身——华夏房地产开发公司，从此跨进房地产行业。
“勾地”色彩，从华夏花园项目开始，后来在固安工业园开发和诸多产业新城项目中被发扬光大。
关于固安开发区的一波三折，有些报道提到过，值得注意的是，王文学能在固安开发区名不见经传的时候力排众议，耗费大量资金“开荒”，显示了这位企业家的魄力和坚韧。
2002年，王文学拿着从银行借来的钱投入到固安开发中，但2003年就因全国范围内叫停开发区建设的禁令，陷入了重大危机。所幸，最后固安开发区因认定为廊坊开发区分园，被定性为当地省政府认定的特定开发区而得以保留。
经过华夏幸福的重投入，固安工业园得以发展成为河北省级重点开发区和产城标杆，也成为华夏幸福进军产业园市场的名片，示范效应开始形成。
固安产业园更像是王文学与华夏幸福真正意义上的起点，王文学也曾多次表达过他“是靠理想驱动的，诚心正意干好产业新城事业”。
从最初的“勾地”开始，直至后来逐渐发展成产业新城的一整套综合开发逻辑，这是华夏幸福特有的业务模式。
在这种模式下，第一个特点是需要为区域提供“综合开发”，包括综合基础设施和公共服务配套内容以及土地等资源整理盘活等，也包括招商引资、产业孵化、产业加速，以及城市和产业运营管理等一揽子公共服务。
第二个特点是不让政府投资，不让政府担保，不让政府兜底的“自我造血”。通过引入高新技术、高端产业和高端人才，在合作区域内创造更多新增财政收入，实现合作区域内部的财政收支平衡。而传统的PPP项目，政府需要用现有的地方财政收入的一部分来支付PPP的服务费用。
另一个重要特点则是“绩效付费、长期运营”，即达成了政府制定的绩效考核目标后，新增财政收入才会成为公司回报；而“长期运营”是指，从开始投入到最终协议履行完毕，整个过程十几年甚至几十年的时间，一直是企业负责运营，企业承担了风险的同时也能获得相应的长期回报。
在理想化设定中，华夏幸福凭借与地方政府的产业新城项目，可以同时获得短期与长期收益，一则，华夏幸福在开发中整理出来的大片住宅开发用地，在建成商品房后售出，贡献了销售回款；二则，华夏幸福也顺利与产业新城长达几十年的运营绑定，提前锁定长期收入。
此后，华夏幸福一路在环京加速布局，加上后来外拓，产业新城开始从环京走向
地产启示录华夏幸福的“救与赎”
地产启示录华夏幸福的“救与赎”