中指研究院常务副院长黄瑜房地产政策环境已接近2014年宽松阶段 2024年核心城市投资有望改善
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中指研究院常务副院长黄瑜房地产政策环境已接近2014年宽松阶段 2024年核心城市投资有望改善
“整体来看，房地产市场自2021年下半年以来持续深度调整，2023年以来购房者置业情绪、企业端市场信心均未得到扭转，市场仍延续调整态势，新房价格平稳运行，二手房价格持续下跌。另外，现房表现好于期房，二手房以价换量下的表现好于新房，央国企销售、投资表现相对较好。”
中指研究院日前发布的中国房地产市场2023总结》提到，今年1-11月，全国有200余省市（县）出台房地产调控政策超600次，多数城市限制性政策基本放开，政策环境已接近2014年最宽松阶段。
在此背景下，房企这一年的生存竞争环境发生了什么变化长租、物业、商管、代建等有哪些值得关注的亮点2024年房地产投资和销售的区域变化趋势是什么
对此，中指控股CEO、中指研究院常务副院长黄瑜在接受每日经济新闻》记者专访时表示，2023年，“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”这一重大判断为房地产市场定调，中央和监管部门落地多项举措力促房地产市场平稳运行，但购房者置业情绪、企业端市场信心尚未得到扭转，市场仍延续调整态势。
根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2024年全国房地产市场将呈现“销售规模仍有下行压力，新开工面积、开发投资或继续回落”的特点。
房企融资政策支持力度在加大
从宏观环境看，黄瑜表示，目前经济恢复基础仍不稳固，市场供需持续走弱，但房企融资政策支持力度在加大。
今年前三季度，我国GDP同比增长5.2%，其中三季度同比增长4.9%，较二季度小幅回落，预计全年可实现5%左右的经济增长目标。前三季度全国城镇调查失业率平均值为5.3%，全国居民人均可支配收入同比名义增长6.3%，新增贷款达19.7万亿元，较去年同期多增1.6万亿元。但10-11月，我国制造业PMI连续低于临界点；11月，制造业PMI为49.4%，比上月下降0.1个百分点，制造业景气水平略有回落，经济恢复基础仍不稳固。
供给方面，1-11月份，全国房地产开发投资同比下降9.4%，房屋新开工面积同比下降21.2%。需求方面，1-11月，全国商品房销售面积100509万平方米，同比下降8.0%；商品房销售额105318亿元，同比下降5.2%。
不过，房企融资政策支持力度在加大。
黄瑜指出，8月底，证监会指出“房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制”；10月底，中央金融工作会议指出“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”；11月，央行等三部门及商业银行召开房企座谈会提出“三个不低于”，加大对房企在信贷、发债及股权等方面的融资支持。
但值得注意的是，重点房企销售仍在持续下滑，房地产企业风险仍在蔓延，房企融资仍然较弱，不少企业可持续经营存在困难。
根据中指研究院的统计，2023年1-11月，TOP100房企销售总额同比下降14.7%，降幅相比上月扩大1.6个百分点，并且近几个月降幅在持续扩大。
2020年以来，已有70多家房企发生债务违约，其中今年就有10家房企发生债务违约，房地产企业风险仍在蔓延。今年是上市房企退市大年，年初以来有11家上市房企退市，其中A股8家、港股3家。
“要警惕房地产金融风险溢出，加大防范和化解房地产企业风险。”黄瑜说。
此外，房企融资仍然较弱。1-11月，房地产开发企业到位资金117044亿元，同比下降13.4%，降幅在持续扩大。尽管前期出台了系列措施支持房企融资，但是房企资金仍在明显下降，要引起重视，加快措施落地见效。
黄瑜提醒道，企业可持续经营仍存在困难。2023年1-11月，TOP100企业拿地总额同比下降6.6%，在去年下降超过50%基础上又继续下降。“土地是房企经营关键原料，拿地不足，企业可持续经营将面临困难。”
长租、物业、商管、代建等领域提供新动力
今年以来，房地产企业在长租、物业、商管、代建等多元领域的发展颇具亮点，为行业持续发展提供了新的动力。
第一，越来越多企业积极布局长租赛道。据黄瑜介绍，近几年，我国各级政府积极施策支持住房租赁市场发展，金融支持政策接连落地，目前住房租赁领域“私募基金+公募REITs+信贷支持”的全周期金融闭环已初步形成，租赁住房项目“投融建管退”的商业模式也逐渐清晰。在政策支持之下，越来越多的企业开始布局长租赛道，尤其是随着保租房的发展，地方国企租赁住房的管理规模迅速扩大。
第二，业务布局聚焦核心一二线城市。黄瑜表示，我国不同城市发展水平分化明显，住房租赁投资潜力也有差距。目前，品牌长租公寓业务布局主要聚焦重点城市群核心一二线城市。据中指研究院监测数据，截至2023年11月，品牌长租公寓超八成开业房源分布在长三角、珠三角及京津冀城市群，超98%开业房源分布在一二线城市。
第三，租赁企业积极筹备申报发行保租房REITs。黄瑜提到
中指研究院常务副院长黄瑜房地产政策环境已接近2014年宽松阶段 2024年核心城市投资有望改善
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