地产盘点 住宅新开工面积录得15年低位 供应减少对未来房价影响几何
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地产盘点 住宅新开工面积录得15年低位 供应减少对未来房价影响几何
新房销售恢复缓慢、行业资金改善不及预期、土地成交大幅缩量……诸多不利因素影响下，2023年，房企新开工能力和开工意愿仍旧不足，新开工面积持续下降。
国家统计局数据显示，全国新开工住宅面积在2022年同比减少近4成后，2023年前11个月再下降超2成，预计全年很难突破10亿平方米，为过去15年来的低点。业内预计，这一情况在明年也难有明显改善。中指研究院市场研究总监陈文静预计，乐观情形下，2024年新开工面积也将同比小幅下降。
这一现状之下，有观点认为，未来市场上将面临新房供应减少的局面，而一旦销售企稳，市场将供不应求，房价可能会有上涨的压力。
不过，多位受访人士则认为，新房供应量整体上会有所减少，但并不会因此形成供不应求的情况。过去两年间，核心城市优质地块成交量明显增加，这些项目的开工入市将保证高能级城市的供应强度；而低能级的三四线城市还面临着大量新房库存。楼市接下来将进入去库存的周期。整体来看，短期内，房价上涨压力可控。
另外，历经过去两年的深度调整，在新房之外，二手房正在逐渐成长为市场的有效供给，并在全部房屋交易量的比重中创下新高。机构数据显示，2023年，苏州、南京、合肥的二手房成交比重上升明显，已超过60%。业内预计，2024年二手房成交比重将持续上行，存量房市场的重要性越发凸显。
新开工规模持续下滑
回望我国房地产市场，随着行业的繁荣，过去十余年间，房企每年的新开工住宅面积整体呈上升趋势。
据国家统计局数据，这一指标从2005年的5.5亿平方米一路上升，到2011年时已经翻倍至14.7亿平方米。尽管2012年、2015年曾有短暂下滑，但新开工面积一直保持在10亿平方米以上的水平，并在2019年再次攀升至16.7亿平方米的高峰。
此后，我国房地产市场开始进入调整期。2021年，新开工住宅面积出现明显下降，全年实现约14.6亿平方米，较上年下降超10%。进入2022年，该指标降幅增大，全年新开工面积仅约8.8亿平方米，回落至2008年的水平，较2019年的高峰值下降了47.3%。
2023年以来，全国新开工的住宅面积仍然没有止跌迹象，每月仍维持20%左右的降幅。今年前11个月，新开工的住宅面积仅为6.4亿平方米，同比下降21.5%。
（数据来源国家统计局第一财经整理）
房地产市场的销售趋势与新开工面积的走势大致呈正相关，从2005年5亿平方米一路上涨至2021年15.7亿平方米的高峰。近两年来房地产行业下行，我国住宅销售面积也随之下降。但相比之下，我国住宅的销售面积降幅较小，2022年仍保持在11.5亿平方米，较2021年高峰值15.7亿平方米降幅约26.8%。2023年1-11月份，我国商品住宅的销售面积同比下降幅度为7.3%，降幅明显小于新开工面积的降幅。
在土储缩量、销售市场恢复节奏缓慢、房企资金紧张、开工意愿低下等多重因素影响下，业内预计2024年新开工面积难改下行趋势。
诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱向第一财经记者分析，2023年房企拿地规模继续下降，且2022年城投拿地托底现象明显，而城投地块开发周期相对较长，供给形成较慢；其次，房企当下最重要的难题是资金压力，而新开工项目将会加大短期成本。她预计2024年新开工面积将保持下降。
新开工面积是未来新房供应的重要组成部分。若新开工面积远大于销售面积，供过于求，库存高企之下，可能导致房价下跌；反之，供不应求，则可能导致房价上涨。
基于这样的市场逻辑，当前住宅新开工面积小于销售面积、新开工面积降幅大于销售面积降幅，且明年改善空间依然有限，市场上开始出现一种观点一旦房地产销售市场止跌并上涨，因为项目开工到销售需要一定的时间，楼市可能出现供不应求、房价上涨的情况。
今年上半年，有着“私募魔女”之称的半夏投资创始人李蓓就公开表示未来房价会有上涨的压力。她认为，去年我国商品房销售面积下降了20～30%，新开工面积下降了40%，因此已开工但是未销售的库存大概下降了2～3亿平方米，今年依旧处于去库存的状态，市场比较健康。
李蓓预计，未来房地产销售会处于底部回升的状态，但是因为行业受到创伤，房企现金流紧张，投资能力较弱，拿地较少，再加上现房销售之剑悬在头上，房企即使有钱也不敢囤太多地，所以未来两年市场上的新房供应会越来越少，一旦销售企稳，房价很可能企稳回升。
实际上，在此前的房地产周期中，行业低谷时也有“房价上涨”论之争。2012年，有业内人士就曾预言，2013年3月房价会暴涨，其依据就是土地供应不足以及投资增长的下降。尽管没有暴涨，但是在2013年2月，全国70个大中城市中，有66个城市房价指数环比上涨，一些一线城市房价环比涨幅超过3%。
热点城市供给仍充足
在这一轮房地产周期中，“新开工面积缩
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